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No exercício 2002, os contratos realizados no âmbito do Programa Minha Casa totalizaram R$ 695 milhões, que propiciaram a produção de 30.251 unidades habitacionais para fins de arrendamento. Acumulando-se os resultados dos exercícios anteriores, o Programa atinge o expressivo volume de R$ 1,854 bilhão aplicado e a produção de mais de 88 mil unidades.
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Devido à nova orientação normativa, o Programa tenderá a gerar maiores resultados nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e São Paulo e em municípios com população urbana superior a cem mil habitantes, ampliando, assim, os benefícios do Programa, de 192 para 304 municípios brasileiros.
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Outros resultados de difícil mensuração resultam da implementação de trabalho social junto à população beneficiária, objetivando a conscientização de seus direitos e deveres como arrendatários, vida comunitária, organização de condomínio, geração de emprego e renda, etc.
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Para o exercício 2003, é esperada a execução plena das metas físicas e financeiras do Programa e o atendimento da população com renda familiar de até quatro salários-mínimos, conforme a nova determinação do Conselho Curador do FGTS.
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A partir da criação e implantação do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, o modelo brasileiro de política habitacional centrou-se em linhas de crédito voltadas à venda/aquisição de unidades residenciais. Os financiamentos de longo prazo não permitiam que a solução habitacional adotada acompanhasse a evolução das necessidades sociais das famílias que, não raras vezes, repassavam suas unidades a terceiros, à margem das regras e legislação vigente para o Sistema. Diante desse quadro, e considerando ainda a concentração do déficit habitacional nos segmentos da população de mais baixa renda, o Programa Minha Casa, criado em abril de 1999 por intermédio da Medida Provisória nº 1.823, objetiva propiciar uma alternativa ao paradigma da casa própria, oferecendo a famílias com rendimento mensal de até seis salários-mínimos arrendamento residencial com opção futura de compra.
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O Programa é dirigido às regiões metropolitanas e centros urbanos de grande porte (cidades com população urbana igual ou superior a cem mil habitantes), e ainda a todas as capitais estaduais, onde o déficit habitacional brasileiro demonstra, por intermédio das favelas, cortiços e áreas invadidas, sua mais cruel expressão. A taxa de arrendamento corresponde a 0,7% do valor do imóvel, considerado o valor mínimo de R$ 50, sendo o prazo do contrato de quinze anos, com opção de compra do imóvel ao final deste prazo. O valor do imóvel arrendado é reajustado anualmente mediante aplicação de 80% do índice acumulado aplicado às contas vinculadas do FGTS. A taxa de arrendamento é reajustada anualmente pelo mesmo índice aplicado às contas vinculadas do FGTS.
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Em razão da Resolução nº 400, de 24 de junho de 2002, do Conselho Curador do FGTS, o Programa, que inicialmente previa dezembro de 2002 como prazo final para conclusão de suas aplicações, continuará operando até o final do exercício 2003, o que demandará, em função do novo horizonte temporal, uma revisão do prazo para alcance de suas metas físicas e financeiras e, por conseqüência, do prazo para alcance do resultado final projetado para o seu indicador. Há que se considerar ainda, também em razão da citada Resolução nº 400/2002, que a dilatação do prazo de aplicação dos recursos emprestados pelo FGTS ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, ficou condicionada a aplicação de R$ 450 milhões para o atendimento à população com renda familiar mensal inferior a R$ 800,00, hoje equivalente a quatro salários-mínimos, estrato populacional inferior aos seis salários-mínimos constantes como teto inicial do Programa.
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O indicador merece uma revisão objetivando "refinar" o conceito de déficit habitacional a ser trabalhado mediante a implementação do Programa, uma vez que o mesmo está proposto em sentido amplo. O conceito de déficit habitacional envolve uma série de carências com relação à moradia, como, por exemplo, ausência de infra-estrutura, depreciação do imóvel, coabitação familiar e comprometimento excessivo de renda familiar com o pagamento de aluguel. Nesse sentido, consideradas as diversas necessidades habitacionais que compõem o conceito de déficit habitacional como um todo, seria interessante que o déficit a ser apurado viesse a particularizar, de acordo com as características de atuação do Programa, uma necessidade mais específica. Um Programa como o Minha Casa, que objetiva oferecer arrendamento residencial com opção futura de compra, estaria auxiliando, em particular, a minimizar o ônus excessivo com aluguel.
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Faz-se necessária a atualização da estratégia de implementação do Programa, de forma a melhor evidenciá-la: "O Programa Minha Casa é operado de forma totalmente descentralizada, por intermédio da Caixa Econômica Federal , que adota os seguintes procedimentos: a) a Caixa seleciona as áreas de implantação de projetos e o público-alvo a serem beneficiadas pelo Programa, em parceria com os governos estaduais e municipais; b) a Caixa publica Edital no Diário Oficial da União dando ciência das áreas selecionadas ao segmento da construção civil e/ou empresas/entidades promotoras. A utilização de áreas não indicadas no Edital é previamente submetida à concordância do estado e do respectivo município; c) as empresas/entidades interessadas em participar do Programa apresentam projetos de construção, recuperação ou adaptação de unidades habitacionais para fins de arrendamento aos Escritórios de Negócios da Caixa; d) os projetos e as respectivas empresas/entidades promotoras e/ou construtoras são submetidos, pela Caixa, à avaliação de risco da operação; e) os projetos são recebidos pela Caixa enquanto houver disponibilidade de recursos para execução do Programa; f) a Caixa adquire as unidades habitacionais, com os recursos do FAR que se encontram sob sua exclusiva administração; e g) a Caixa arrenda as unidades habitacionais, considerando a capacidade de pagamento dos proponentes, podendo contar com o auxílio de empresas especializadas na administração e locação de imóveis residenciais".
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A fonte de recursos do Programa Minha Casa é o FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, cujos recursos já se encontram totalmente disponíveis para aplicação, sob a responsabilidade da Caixa Econômica Federal. Por esse motivo, o Programa não sofre os problemas de execução financeira comumente observados nos programas lastreados com recursos orçamentários. O Programa é operado de forma absolutamente descentralizada, por intermédio da Caixa, e a gerência do Programa, que está a cargo da SEDU, conta, exclusivamente, com a figura do próprio gerente.
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As metas físicas do Programa foram originalmente estabelecidas estimando-se em R$ 15 mil o valor médio de aquisição das unidades residenciais para fins de arrendamento. Entretanto, a realidade das contratações vem demonstrando que o valor médio de aquisição situa-se em torno de R$ 22 mil. Por esse motivo, das 38.730 unidades estimadas para o exercício 2002, foram produzidas apenas 30.251 unidades, isto é, 78,11% do total previsto. O elevado custo de terreno e infra-estrutura observado nos grandes centros urbanos, para os quais o Programa é dirigido, associado às exigências técnicas para o padrão construtivo das unidades, formuladas pela Caixa, elevam o custo final de produção, comprometendo o alcance das metas físicas inicialmente estabelecidas, e dificultam o atendimento ao público-alvo do Programa.
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Em razão de flexibilizações normativas introduzidas pela Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República, o Programa passou a atuar de maneira mais expressiva nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e São Paulo, que apresentam profundas carências habitacionais e elevados custos de terreno. Além disso, o Programa passou a integrar-se a programas de revitalização urbana e recuperação de sítios históricos, bem como estendeu sua atuação para municípios cuja população urbana conte com mais de cem mil habitantes, ampliando, assim, os benefícios do Programa de 192 para 304 municípios brasileiros.
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A execução do Programa não tem se limitado à realização das obras, contemplando ainda a implementação de trabalho social junto à população beneficiária, objetivando a conscientização de seus direitos e deveres como arrendatários, vida comunitária, organização de condomínio, geração de emprego e renda, etc.
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No tocante às parcerias, a implementação do Programa prevê a participação do poder público local, particularmente na seleção de áreas de implantação dos projetos e na escolha do público-alvo. Prevê, ainda, que as Prefeituras Municipais e Governos Estaduais promovam ações em prol do desenvolvimento de fatores facilitadores à implantação dos projetos, tais como redução ou isenção fiscal, implantação de infra-estrutura básica e simplificação de critérios visando conferir maior celeridade à aprovação de projetos junto aos órgãos competentes. Entretanto, a participação do poder público local não ocorreu dentro do nível desejável. Em parte, a baixa participação deveu-se às restrições econômico-financeiras impostas pelo ajuste fiscal. De outro lado, o fato de que os projetos são promovidos, aprovados e desenvolvidos a partir de chamamento dirigido às empresas do setor da construção civil, dentro de exigências e especificações que nem sempre se encontram ao alcance dos governos estaduais e municipais e das famílias por eles indicadas.
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Assim, a Caixa, na qualidade de agente executor do Programa e de gestora dos recursos, poderia rever sua estratégia de operação do Programa, pois, diante do expressivo poder de compra que possui, poderia atuar como órgão promotor dos projetos, definindo-os em parceria com o poder público local, passando a oferecer a possibilidade de produção, e não de concepção, às empresas do setor da construção civil. Atualmente, a Caixa limita sua atuação operando apenas como entidade financiadora de projetos estruturados pelo setor da construção civil que, em muitos casos, não se enquadram nas políticas locais e federais voltadas à produção de habitação de interesse social. Em resumo, o Programa Minha Casa atualmente é operado a partir de demanda espontânea identificada pelas empresas do segmento da construção civil, sendo recomendável que, futuramente, o mesmo passe a perseguir o déficit habitacional, de forma integrada às políticas públicas de atendimento à população de baixa renda, com base em metas previamente estabelecidas.
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Seria necessário ampliarmos os mecanismos de acompanhamento e avaliação do Programa, hoje reduzido ao mero controle da execução físico-financeira. Tal fato configura-se como relação direta da ausência de recursos humanos e respectiva infra-estrutura de informatização.
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Também se faz necessária a realização de uma pesquisa sobre satisfação, junto às famílias beneficiárias do Programa, que possa avaliar, entre outros aspectos, se, de fato, o arrendamento atende às necessidades habitacionais ou se está sendo utilizado meramente como mais uma forma de aquisição de moradia. Cabe ressaltar que a Caixa, em cumprimento às atribuições que lhe foram legalmente conferidas, deverá conferir maior publicidade aos atos normativos que regem o modus operandi do Programa.
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